종전자산평가 분쟁, 왜 금액보다 비율이 중요할까요?

먼저 법이 종전자산평가를 어떻게 정해 두었는지 보겠습니다. 정비사업에서 사업시행자는 분양신청기간이 끝나면 관리처분계획을 세워 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다. 그 관리처분계획에 꼭 들어가야 하는 항목 중 하나가 "분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격"입니다(도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호). 기준일이 법으로 못 박혀 있다는 점, 이것이 첫 번째 포인트입니다. 지금 시세가 아니라 사업시행계획인가 고시일의 가격이라는 뜻이니까요.

두 번째는 누가 평가하느냐입니다. 법은 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하도록 정하고, 사업 종류에 따라 평가자를 나눠 두었습니다.

세 번째는 이 가격을 어디에 쓰느냐입니다. 관리처분계획은 종전 토지·건축물의 면적, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 고려해 새 대지와 건축물이 분양신청자에게 균형 있게 배분되도록 세워야 합니다(같은 법 제76조 제1항 제1호). 재개발사업에서 한 필지의 대지와 건축물을 여러 사람에게 분양할 때는 기존 토지·건축물의 가격과 부담 비용의 비율에 따라 분양하도록 한 규정도 있습니다(같은 법 시행령 제63조 제1항 제4호)(관리처분 방식의 주거환경개선사업과 재개발사업에 적용되며, 재건축사업은 같은 조 제2항에서 따로 정하고 제1항 중에서는 제5호·제6호만 적용됩니다). 조문 곳곳에 '균형', '비율'이라는 말이 나온다는 점을 기억해 두세요.

마지막으로 이 가격은 조합원에게 두 번 통지됩니다. 분양신청 전에는 분양대상자별 종전자산 명세와 가격, 분담금 추산액이 통지되고(법 제72조 제1항 제1호·제2호), 관리처분계획을 의결하는 총회 1개월 전에도 종전자산 가격 등이 문서로 통지됩니다(법 제74조 제5항).

이제 오늘 이야기의 핵심인 판결을 보겠습니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결입니다. 판결은 구 도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 제4호·제2항 제1호를 다뤘는데, 지금의 법 제74조 제1항 제5호·제76조 제1항 제1호에 해당하는 조문입니다. 이 사건은 재건축조합이 사업시행계획을 세 차례 바꾼 뒤에도, 처음 사업시행계획인가 고시일 기준으로 평가해 둔 종전자산 가격을 그대로 써서 관리처분계획을 세운 것이 위법한지가 쟁점이었습니다.

대법원은 위법하지 않다고 보았는데, 그 이유를 설명하면서 정비사업의 구조를 아주 분명하게 정리했습니다. 정비사업은 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비를 들여 새 건물을 지은 뒤, 조합원에게 배분하고 남는 것을 일반분양해 생긴 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누는 사업이고, 종전자산가격 평가는 그 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이라는 겁니다.

그리고 비례율에 대해서도 이렇게 말했습니다.

이 문장을 천천히 읽어 보시면 오늘 질문의 답이 들어 있습니다. 종전자산 가격이 모두 함께 오르면 분모인 종전자산 총액도 같이 커지고, 그만큼 비례율이 내려갑니다. 모든 종전자산이 같은 비율로 오르면 몫은 달라지지 않습니다. 오름폭이 세대마다 다르면 비중이 바뀌어 몫도 달라집니다. 한 달 뒤 선고된 대법원 2015. 11. 26. 선고 2014두15528 판결도 같은 조문(구법 제48조 제1항 제4호·제2항 제1호)을 두고 사업시행계획 변경이 있어도 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 쓸 수 있다는 같은 결론을 냈습니다.

또 하나 알아 두실 판결이 있습니다. 대법원 2023. 9. 21. 선고 2022두56142 판결입니다. 재개발조합이 조합원들에게 2주택 분양신청 기회를 제대로 주었는지가 쟁점이었고, 종전자산 평가 자체를 다툰 사건은 아닙니다. 대법원은 관리처분계획 수립에 상당한 재량이 인정된다고 보면서, 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전 토지·건축물의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려해 균형 있게 배분되도록 한 것인 이상, 다소 불균형이 생기더라도 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 그 손익은 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통해 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 그 사정만으로 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다고 했습니다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 참조). 관리처분계획 전체를 위법으로 만드는 문턱이 높다는 뜻입니다.

말로만 들으면 잘 와닿지 않으니, 아주 단순한 숫자로 확인해 보겠습니다. 아래는 이해를 돕기 위해 만든 예시이고, 실제 단지의 숫자가 아닙니다.

이제 감정평가 결과가 달라지는 두 경우를 놓고 비교해 보겠습니다. 총수입과 총사업비는 그대로라고 가정합니다.

첫 번째 경우부터 보세요. 모든 집이 10%씩 높게 평가되면 갑의 평가액은 5억 5,000만 원으로 올라가지만, 비례율이 110%에서 100%로 내려가서 권리가액은 5억 5,000만 원 그대로입니다. 감정가가 올랐는데 몫은 그대로인 거죠.

두 번째 경우는 다릅니다. 갑만 10% 높게 평가되면 갑의 권리가액은 약 6억 470만 원으로, 처음보다 약 5,470만 원 늘어납니다. 그런데 나눌 수 있는 전체 금액(총수입 − 총사업비 = 1,100억 원)은 그대로이니, 그 5,470만 원은 다른 조합원들 몫에서 각자의 종전자산 비중만큼 나뉘어 빠져나간 돈입니다. 실제로 계산해 보면 나머지 조합원의 권리가액은 종전자산 1억 원당 약 54,973원씩 줄고, 그 합계는 54,697,651원으로 갑이 늘어난 금액과 같습니다.

여기서 종전자산평가 분쟁의 본질이 보입니다. 전체 금액이 늘어나는 게 아니라 같은 파이를 어떤 비율로 자르느냐의 문제입니다. 그래서 내 평가액이 시세보다 낮은지보다, 내 평가액이 이웃 세대의 평가액과 비교해 합리적인 차이를 두고 매겨졌는지가 훨씬 중요합니다.

최근 언론에 이 문제를 보여 주는 소식이 있었습니다. 여기서부터는 공식 판결문이 아니라 보도와 구청 보도자료를 근거로 한 내용입니다.

매일경제는 2026년 10월 6일, 서울 강동구 명일 삼익맨숀에서 단지에서 평형이 가장 큰 5동 소유주들이 감정평가액이 낮게 매겨졌다며 조합 설립에 반대했고, 재건축 추진 측이 2020년 토지분할 소송을 내 법원이 이를 받아들이면서 5동을 뺀 나머지 동만 재건축하게 됐다고 보도했습니다. 같은 기사는 광진구 광장극동아파트에서도 전용 156㎡로 이뤄진 5동 일부 소유주가 대지 지분과 조망 가치를 따로 인정해 달라며 독립정산을 요구하고 있다고 전했습니다(매일경제 2026. 10. 6. 보도 참조).

두 사례 모두 겉으로는 "감정평가액이 낮다"는 다툼이지만, 속을 들여다보면 대지 지분이 큰 대형 평형과 나머지 세대 사이에서 몫을 어떤 비율로 나눌지를 두고 생긴 갈등입니다. 앞에서 본 계산 예시의 두 번째 경우와 같은 구조죠. 한쪽의 평가가 올라가면 다른 쪽 몫이 줄어드니, 쉽게 합의가 안 되는 겁니다.

서울 영등포구는 2026년 10월 6일 보도자료에서 9월 23일 변호사, 감정평가사, 건설관리·갈등조정·도시계획 전문가, 세무·회계사 등 108명을 위촉해 '정비사업 신속추진지원단'을 출범한다고 밝혔습니다. 착공 전 88개 정비구역에는 현장지원매니저 48명이 1대1로 배치되고, 갈등조정·감정평가·법률·도시계획·공사비검증·건설관리·세무회계 등 7개 분야 전문가 60명이 전문지원매니저로 분쟁 현장을 지원한다는 내용입니다(영등포구 보도자료 2026. 10. 6.). 영등포구 재개발·재건축 상담센터는 8월에 현직 감정평가사가 '왜 같은 단지나 비슷한 평형인데 권리가액이 다를까'를 설명하는 권리가액 산정 특강을 열기도 했습니다(서울신문 2026. 8. 20. 보도 참조). 감정평가가 분쟁 지원의 한 분야로 따로 들어갔다는 것 자체가, 종전자산과 권리가액을 둘러싼 오해와 갈등이 현장에서 그만큼 많다는 방증으로 읽힙니다.

그럼 통지서를 받아 든 조합원은 무엇부터 봐야 할까요. 순서대로 말씀드리겠습니다.

가장 먼저 비교 대상을 바꾸세요. 내 평가액을 지금 시세와 비교하는 대신, 같은 단지의 다른 세대와 비교해 보시는 겁니다. 같은 평형인데 층이나 동에 따라 차이가 어떻게 났는지, 대지 지분이 큰 세대와 작은 세대 사이의 차이가 합리적인지가 핵심입니다. 법도 이 비교를 할 수 있는 통로를 열어 두었습니다. 대법원 2025. 12. 11. 선고 2022두46244 판결은 총회 1개월 전 통지(구법 제74조 제3항, 현행 제74조 제5항)에는 본인 내용만 담기면 된다고 하면서도, 조합원은 관리처분계획서 공개(법 제124조 제1항 제5호)와 열람·복사 청구(같은 조 제4항), 인가 신청 전 30일 이상의 공람(법 제78조 제1항)으로 다른 조합원들의 종전자산 가격을 확인해 출자비율의 공정성을 검토할 수 있다고 밝혔습니다.

두 번째는 기준일입니다. 평가서의 가격시점이 사업시행계획인가 고시일인지 확인하세요. 사업시행계획이 나중에 바뀌었더라도 특별한 사정이 없으면 최초 고시일 기준 평가를 쓸 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다(2014두13294, 2014두15528). 요즘 시세가 올랐다는 사정만으로는 다시 평가해 달라고 하기 어렵다는 뜻입니다.

세 번째는 비례율의 재료입니다. 비례율은 총수입과 총사업비가 정해져야 나오는 값이고, 사업이 끝날 때까지는 추정치입니다. 일반분양가를 얼마로 잡았는지, 공사비와 금융비용을 얼마로 잡았는지에 따라 모든 조합원의 권리가액이 함께 움직입니다. 종전자산 금액 하나에만 매달리기보다, 이 숫자들이 합리적인지도 함께 보셔야 합니다.

네 번째는 의견을 낼 수 있는 시기입니다. 공람 기간에 의견을 낼 수 있고(법 제78조 제1항), 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청일부터 15일 안에 요청하면 시장·군수등이 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청해야 합니다(같은 조 제3항 제3호). 인가가 난 뒤 관리처분계획 전체를 위법으로 만드는 문턱은 앞에서 본 2022두56142 판결처럼 높습니다. 문제를 제기할 생각이라면 인가 전 절차를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

마지막으로 감정평가서의 근거를 읽어 보세요. 세대별로 어떤 요인을 반영해 차이를 두었는지, 동·층·향과 대지 지분을 어떻게 반영했는지가 평가서에 설명되어 있어야 합니다. 비교할 때도 막연히 "낮다"가 아니라 "같은 조건의 옆 세대와 비교해 이 요인이 반영되지 않았다"처럼 구체적으로 짚어야 설득력이 생깁니다.